一度炙手可熱的北京商品房市場(chǎng)繁華漸褪，“量?jī)r(jià)齊跌”讓不少購(gòu)房者置身觀望狀態(tài)。而受市場(chǎng)持續(xù)低迷的影響，不少搖中自住型商品房的購(gòu)房者也紛紛放棄選房，自住房現(xiàn)“棄購(gòu)潮”成為輿論熱議的話題。

    或許“棄購(gòu)潮”只是一時(shí)一地的偽命題，或許自住型商品房依然不可替代，但可以肯定的是，在市場(chǎng)變局正在悄然發(fā)生的背景下，自住房政策也應(yīng)順勢(shì)而為，更加細(xì)化，避免“棄購(gòu)”現(xiàn)象影響“夾心層”購(gòu)房需求。

    低迷行情難言見(jiàn)底

    據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月中旬，北京市住宅（新宅和二手住宅）網(wǎng)簽量3795套，與上月中旬同期相比下跌19．7％；其中，住宅新房網(wǎng)簽量為1607套，同比上月同期下跌22．4％；二手住宅網(wǎng)簽量為2188套，同比上月同期下跌17．6％。

    “市場(chǎng)濃重的觀望情緒依然未見(jiàn)緩解，北京樓市交易量持續(xù)在低位徘徊。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉說(shuō)，在北京的新房和二手住宅均價(jià)基本跌掉10％的情況下，市場(chǎng)再度進(jìn)入到一個(gè)買賣雙方的博弈期，如果三季度交易量繼續(xù)低迷的話，那么北京房?jī)r(jià)或?qū)⒂瓉?lái)第二輪價(jià)格回落期。
 
    “第4個(gè)自住型商品房項(xiàng)目剛剛?cè)胧校暙I(xiàn)了84．5％的供應(yīng)占比，除自住房外的商品房供應(yīng)僅為272套，且以中高端、大戶型為主?！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭認(rèn)為，目前，北京純商品住宅價(jià)格方面暫時(shí)處于僵持階段，在全國(guó)樓市接近普遍下降以及房企庫(kù)存高企的壓力下，價(jià)格下行的趨勢(shì)進(jìn)一步增加。

    業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，隨著更多的自住房項(xiàng)目入市，對(duì)剛需購(gòu)房需求的牽制影響將更為明顯，市場(chǎng)處于持續(xù)性觀望階段。但與此同時(shí)，購(gòu)房者的觀望態(tài)度在自住房搖號(hào)上也顯現(xiàn)出來(lái)，從一號(hào)難求的火爆申請(qǐng)到近期“棄購(gòu)潮”出現(xiàn)，許多商品房樓盤出現(xiàn)或明或暗降價(jià)的現(xiàn)象前，自住房對(duì)購(gòu)房者的吸引力度似乎也在減弱。

    “棄購(gòu)”頻頻事出有因

    截至目前，北京市已經(jīng)有4個(gè)自住型商品房項(xiàng)目進(jìn)行了搖號(hào)，眾多家庭搖中后棄購(gòu)屢見(jiàn)報(bào)道：首個(gè)搖號(hào)的金隅匯星苑，349戶家庭放棄選房資格，放棄選房占比約兩成；首創(chuàng)悅都匯項(xiàng)目，選房第一天，700戶中簽家庭共認(rèn)購(gòu)296套，接近六成的家庭未成功選房。

    據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商金隅嘉業(yè)對(duì)603戶棄購(gòu)家庭進(jìn)行了隨機(jī)回訪，接受訪問(wèn)的70戶家庭中，大部分家庭表示是由于支付能力有限而放棄了選房。實(shí)際上，這部分家庭并沒(méi)有做好購(gòu)房的準(zhǔn)備。也有多位接受采訪棄購(gòu)者表示，戶型不滿意、相關(guān)配套不全是他們決定棄購(gòu)的原因。

    “自住房的申請(qǐng)門檻很低、申請(qǐng)程序并不復(fù)雜，很多人抱著試一試的心態(tài)去申請(qǐng)。”金隅嘉業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷部經(jīng)理陳玉謙解釋說(shuō)，很多人都是同時(shí)申購(gòu)很多的自住房項(xiàng)目，真正中簽選房的時(shí)候卻因?yàn)閷?duì)項(xiàng)目不滿意或沒(méi)有做好買房準(zhǔn)備而棄購(gòu)。

    “搖中了位于大興的自住型商品房項(xiàng)目，還在猶豫要不要買。”在北京一家事業(yè)單位工作的尹先生對(duì)記者說(shuō)：“北京房?jī)r(jià)不再像以前那么瘋漲，我也在考慮是否要買商品房。今年還會(huì)有很多自住型商品房入市，希望能挑個(gè)交通便利的地段購(gòu)買。”

    雖然棄購(gòu)情況頻出，但在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這只是一種假象。“匯星苑和匯景苑兩個(gè)項(xiàng)目分別搖出了2倍和3倍的房源的候選購(gòu)房者，這個(gè)數(shù)量基本會(huì)把房源全部選掉。陳玉謙說(shuō)，即便是這些人還沒(méi)有選完房源，還有十幾萬(wàn)的申請(qǐng)人，基本不會(huì)出現(xiàn)房子沒(méi)人選的情況。

    陳玉謙認(rèn)為，自住房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)依然明顯?！耙晕挥跂|壩的項(xiàng)目—金隅匯景苑為例，項(xiàng)目定價(jià)是每平方米2．2萬(wàn)元，而周邊的二手房?jī)r(jià)格在3．5萬(wàn)元左右。”

    政策“一勞永逸”是市場(chǎng)大忌

    值得注意的是，棄購(gòu)率不斷攀高，一方面會(huì)誤導(dǎo)購(gòu)房者，影響真正有需求的家庭選房，另一方面也會(huì)讓監(jiān)管部門對(duì)市場(chǎng)的需求無(wú)法真正掌握，影響自住房項(xiàng)目的實(shí)施效果甚至影響未來(lái)政策決策。

    中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，隨著更多自住房項(xiàng)目入市，其在選址、定價(jià)、網(wǎng)申、搖號(hào)環(huán)節(jié)的問(wèn)題逐漸暴露，下一步應(yīng)將政策設(shè)計(jì)逐步細(xì)化?！翱蓪?duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)和購(gòu)買做出限制，比如棄購(gòu)幾次暫停資格。在定價(jià)方面，由于商品房市場(chǎng)持續(xù)低迷，可在自住房項(xiàng)目上市后再做定價(jià)，始終保持低于當(dāng)時(shí)周邊商品房均價(jià)30％的價(jià)格，確保價(jià)格優(yōu)勢(shì)?！?/P>

    影響購(gòu)房者決策的另一個(gè)重要因素就是“買方市場(chǎng)”下北京商品房的成交數(shù)量。“成交的回升將取決于購(gòu)房者何時(shí)結(jié)束觀望回歸市場(chǎng)。”張旭分析稱，近期純商品住宅期房項(xiàng)目入市較少，自住房項(xiàng)目也尚未進(jìn)入網(wǎng)簽，成交難有明顯的上漲。