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為什么房價低迷了兩年后 突然在2016年暴漲了

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2018-03-17  瀏覽次數:15
核心提示:2014年、2015年,連續(xù)兩年房地產投資增速顯著放緩,房地產銷售面積和銷售額同比下滑。房地產行業(yè)利潤減少、周轉減緩、規(guī)模增長

 
    2014年、2015年,連續(xù)兩年房地產投資增速顯著放緩,房地產銷售面積和銷售額同比下滑。房地產行業(yè)利潤減少、周轉減緩、規(guī)模增長失速等等都開始一并出現,房地產企業(yè)均出現了比較艱難的經營狀況。市場對房地產行業(yè)的悲觀預期也在增加。

    然而,2016年樓市的爆發(fā)性開局,驚爆了所有人的預想,與此同時,在房企跟風非理性的推動下,致使土地市場再度創(chuàng)造了新的歷史。

是什么原因讓樓市如此瘋狂?

   首當其沖的就是利好政策下帶來的預期影響,而貨幣流動性持續(xù)在寬松影響下,帶來的低廉融資成本給予了支持空間。

   2016年寬松的貨幣政策,給早前低迷的房地產市場帶來了一片生機。

    由于股市低迷,整個市場缺乏可投的優(yōu)質資產,導致大規(guī)模的低成本資金借道資產管理公司、基金公司等進入房地產市場。在供需兩旺中,大量融資,多方資金進入房地產市場。使得房地產行業(yè)成為聚集吸引流動性資金的最重要的載體。

   有關人士表示,商品房成交市場持續(xù)活躍,庫存明顯下行。同時開發(fā)商在重點區(qū)域補庫存意愿較為強烈,配合資金成本端處于歷史低位的狀況,房企對于融資需求逐步走強。

   同時在此背景下,房企獲得了大量資金,房企融資規(guī)模飆升,負債率大幅提高。而在去資產泡沫的宏觀導向下,房企融資渠道或將大幅收窄,房企資金鏈面臨緊縮,高杠桿下的資金風險將顯現。

  WIND資訊數據顯示,截至8月1日,2016年房地產業(yè)發(fā)債816只,發(fā)債總額7588.12億元,是除金融業(yè)外發(fā)債最多的行業(yè),較上年同期發(fā)債總額1934.73億元同比上漲292%。其中,僅7月發(fā)債支數就達125只。

   在信托業(yè)務方面,數據顯示,2016年上半年,房地產信托成立342只,信托規(guī)模731億元,相比2015年同期,成立數量下降15.78%,但規(guī)模小幅上升5.39%。

   在活躍的融資活動下,房企再次大幅擴大自己的融資形式。

擴張負債豪賭土地市場成交活躍

    值得一提的是,本輪拿到“地王”的房企,幾乎都是不惜負債累累去豪賭房地產的明天。如早前拍下蘇州最高溢價率318.86%地塊的景瑞地產,近日再度拍下杭州一幅土地。這意味著,在短短一個月內,景瑞在土地的并購擴張上投資近40億元,幾近其2015年總營業(yè)收入57.66億元的69%。但是,景瑞地產的營業(yè)利潤在2015年已進入虧損狀態(tài),負債率高達83.59%。

   數據顯示,房企負債額大幅增加。2015年,65家重點房企有息負債總額為32300.85億元,平均有息負債為496.94億元。其中,恒大、綠地融資分別為2969.06億元和2398.75億元,萬達、中國中鐵、中國鐵建、保利有息負債也超千億元。

   在此背景下,房企負債率也大幅增加。CRIC研究中心數據顯示,2015年,云南城投凈負債率為434%,同比上升89個百分點;綠地集團凈負債率達384%,同比上漲51%;恒大凈負債率達261%,同比上漲72%,考慮到永久債券凈負債率則更是高達409%。

   在資金的大幅刺激下,2016年的土地市場再度爆發(fā)。數據顯示,截至7月28日,全國住宅土地合計超過10億元的地塊多達257宗;其中,溢價率超過50%的更是高達189宗。溢價率超過100%的“地王”也有128宗,

   對比在2015年的同期,單宗土地成交額超過10億元的只有150宗,在當中,超過50%的有29宗。溢價率超過100%的僅僅只有5宗。這也就意味著,同比溢價率超過100%的土地總數竟然增長了24倍。

為何如此瘋狂?

   在全聯房地產商會秘書長寧高偉看來“哪怕再貴也要搶?!跋日伎印笔欠科蟮哪J態(tài)度,這是其用時間換取空間,而房企寄予希望的解套機會,就在于相信房價會繼續(xù)上漲,這就間接造成企業(yè)負債率居高不下。

  而促使房企不惜代價拿地的主要動力則是房地產市場的回暖。據中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示,截至目前,已有76家房企公布上半年業(yè)績預告,除22家業(yè)績指標有所下調外,其余全部上漲或平穩(wěn)。其中,利潤預增企業(yè)27家(含不確定4家),扭虧企業(yè)16家,續(xù)虧企業(yè)11家。

風險政策收緊房企資金成本增加

   在房企融資規(guī)模和負債率大幅上漲的背景下,目前多個地方開始加強對房企的融資和拿地的諸多限制。未來房企的銀根或將被收緊,同時通過融資募集資金的難度也會加大,所得資金的用途范圍將會變窄,融資成本同樣在上升。

   還有值得注意的是,房地產信托即將集中到期。根據有關統(tǒng)計,2016年繼續(xù)處在房地產行業(yè)信托到期的兌付高峰,兌付規(guī)模達到2248.05億元。

   此外,現階段的房地產市場,總體呈現沖高回落現象明顯,房企資金風險陡然增高。研究表示,預計2016年下半年,中國房地產市場周期或將步入拐點,從而提前進入下行階段,第四季度更是由于新房供應的增加,市場將迎來供過于求狀態(tài)。需要重點警惕因宏觀經濟超預期下行,導致流動性回收的超預期風險。

2016年下半年房價何去何從

   盡管四季度降息存在可能,但是,后市房地產市場一定不會普漲。很多的三四線城市,尤其是東北和中西部的三四線城市仍然面臨價格下調壓力!而一二線的熱點板塊,也有一個價格被市場接受的調整期。


騰訊財經

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