2014年、2015年，連續(xù)兩年房地產投資增速顯著放緩，房地產銷售面積和銷售額同比下滑。房地產行業(yè)利潤減少、周轉減緩、規(guī)模增長失速等等都開始一并出現，房地產企業(yè)均出現了比較艱難的經營狀況。市場對房地產行業(yè)的悲觀預期也在增加。
然而，2016年樓市的爆發(fā)性開局，驚爆了所有人的預想，與此同時，在房企跟風非理性的推動下，致使土地市場再度創(chuàng)造了新的歷史。
是什么原因讓樓市如此瘋狂？
首當其沖的就是利好政策下帶來的預期影響，而貨幣流動性持續(xù)在寬松影響下，帶來的低廉融資成本給予了支持空間。
2016年寬松的貨幣政策，給早前低迷的房地產市場帶來了一片生機。
由于股市低迷，整個市場缺乏可投的優(yōu)質資產，導致大規(guī)模的低成本資金借道資產管理公司、基金公司等進入房地產市場。在供需兩旺中，大量融資，多方資金進入房地產市場。使得房地產行業(yè)成為聚集吸引流動性資金的最重要的載體。
有關人士表示，商品房成交市場持續(xù)活躍，庫存明顯下行。同時開發(fā)商在重點區(qū)域補庫存意愿較為強烈，配合資金成本端處于歷史低位的狀況，房企對于融資需求逐步走強。
同時在此背景下，房企獲得了大量資金，房企融資規(guī)模飆升，負債率大幅提高。而在去資產泡沫的宏觀導向下，房企融資渠道或將大幅收窄，房企資金鏈面臨緊縮，高杠桿下的資金風險將顯現。
WIND資訊數據顯示，截至8月1日，2016年房地產業(yè)發(fā)債816只，發(fā)債總額7588.12億元，是除金融業(yè)外發(fā)債最多的行業(yè)，較上年同期發(fā)債總額1934.73億元同比上漲292%。其中，僅7月發(fā)債支數就達125只。
在信托業(yè)務方面，數據顯示，2016年上半年，房地產信托成立342只，信托規(guī)模731億元，相比2015年同期，成立數量下降15.78%，但規(guī)模小幅上升5.39%。
在活躍的融資活動下，房企再次大幅擴大自己的融資形式。
擴張負債豪賭土地市場成交活躍
值得一提的是，本輪拿到“地王”的房企，幾乎都是不惜負債累累去豪賭房地產的明天。如早前拍下蘇州最高溢價率318.86%地塊的景瑞地產，近日再度拍下杭州一幅土地。這意味著，在短短一個月內，景瑞在土地的并購擴張上投資近40億元，幾近其2015年總營業(yè)收入57.66億元的69%。但是，景瑞地產的營業(yè)利潤在2015年已進入虧損狀態(tài)，負債率高達83.59%。
數據顯示，房企負債額大幅增加。2015年，65家重點房企有息負債總額為32300.85億元，平均有息負債為496.94億元。其中，恒大、綠地融資分別為2969.06億元和2398.75億元，萬達、中國中鐵、中國鐵建、保利有息負債也超千億元。
在此背景下，房企負債率也大幅增加。CRIC研究中心數據顯示，2015年，云南城投凈負債率為434%，同比上升89個百分點；綠地集團凈負債率達384%，同比上漲51%；恒大凈負債率達261%，同比上漲72%，考慮到永久債券凈負債率則更是高達409%。
在資金的大幅刺激下，2016年的土地市場再度爆發(fā)。數據顯示，截至7月28日，全國住宅土地合計超過10億元的地塊多達257宗；其中，溢價率超過50%的更是高達189宗。溢價率超過100%的“地王”也有128宗，
對比在2015年的同期，單宗土地成交額超過10億元的只有150宗，在當中，超過50%的有29宗。溢價率超過100%的僅僅只有5宗。這也就意味著，同比溢價率超過100%的土地總數竟然增長了24倍。
為何如此瘋狂？
在全聯房地產商會秘書長寧高偉看來“哪怕再貴也要搶?！跋日伎印笔欠科蟮哪J態(tài)度，這是其用時間換取空間，而房企寄予希望的解套機會，就在于相信房價會繼續(xù)上漲，這就間接造成企業(yè)負債率居高不下。
而促使房企不惜代價拿地的主要動力則是房地產市場的回暖。據中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，截至目前，已有76家房企公布上半年業(yè)績預告，除22家業(yè)績指標有所下調外，其余全部上漲或平穩(wěn)。其中，利潤預增企業(yè)27家（含不確定4家），扭虧企業(yè)16家，續(xù)虧企業(yè)11家。
風險政策收緊房企資金成本增加
在房企融資規(guī)模和負債率大幅上漲的背景下，目前多個地方開始加強對房企的融資和拿地的諸多限制。未來房企的銀根或將被收緊，同時通過融資募集資金的難度也會加大，所得資金的用途范圍將會變窄，融資成本同樣在上升。
還有值得注意的是，房地產信托即將集中到期。根據有關統(tǒng)計，2016年繼續(xù)處在房地產行業(yè)信托到期的兌付高峰，兌付規(guī)模達到2248.05億元。
此外，現階段的房地產市場，總體呈現沖高回落現象明顯，房企資金風險陡然增高。研究表示，預計2016年下半年，中國房地產市場周期或將步入拐點，從而提前進入下行階段，第四季度更是由于新房供應的增加，市場將迎來供過于求狀態(tài)。需要重點警惕因宏觀經濟超預期下行，導致流動性回收的超預期風險。
2016年下半年房價何去何從
盡管四季度降息存在可能，但是，后市房地產市場一定不會普漲。很多的三四線城市，尤其是東北和中西部的三四線城市仍然面臨價格下調壓力!而一二線的熱點板塊，也有一個價格被市場接受的調整期。
騰訊財經
