當(dāng)市場調(diào)整期與風(fēng)險來臨之后，資金在各個城市間的輪動效應(yīng)也結(jié)束，房價上漲預(yù)期打破，樓市瘋狂大潮退去之后三類投資客將退場：“加杠桿”入市的“散戶”、運營狀況不佳的私營企業(yè)主和有特定需求的群體，比如置換類需求、一部分海外移民。
剖析大潮退去即將裸游的樓市
9月30日至10月6日凌晨，短短7天時間，南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、北京、成都、鄭州、濟(jì)南、武漢、廣州、佛山、南寧、珠海共計16個城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購限貸。
其中，北京、深圳、廣州、南京、合肥、廈門等城市力度較大，同時均表態(tài)加大土地供給；蘇州、無錫、天津、程度、鄭州、濟(jì)南、武漢、珠海程度次之，且程度不同；佛山、南寧可忽略不計。
16個城市集中推出限購限貸等調(diào)控措施并不是偶然，除了市場層面“地王”頻出、投資投機(jī)性需求過熱之外，住建部也點名了部分城市45家違規(guī)失信房企和中介名單，而這45家被企業(yè)和機(jī)構(gòu)分布于16個城市。當(dāng)然，上述16個城市樓市新政的集中推出也是有套路的。這個套路就是中央精神：一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活。
核心一二線城市也開始重啟樓市限購限貸政策？
究其原因，很簡單，核心一二線城市重啟限購限貸主要是為了限制投資投機(jī)性需求。按照投資的邏輯來看，哪里有投資回報，投資的資金必然流向哪里，當(dāng)前來看，核心一二線城市的房價上漲的預(yù)期仍然存在，投資客此時進(jìn)場仍然有利可圖，這成為投資客持續(xù)進(jìn)場核心一二線城市樓市的很重要的原因。
此外，與以往不同的是，投資客不僅僅局限于在本城市投資，隨著各個城市間市場基本面復(fù)蘇進(jìn)程不一，投資客資金也根據(jù)不同城市的特征開始在不同城市間輪動，投資客資金的輪動進(jìn)一步推動不同城市的樓市熱度升溫，各個城市間也形成輪動上漲的局面。
當(dāng)然，貨幣政策寬松與地王頻出的背景我們也不能忽視。從貨幣政策的角度來看，貨幣政策寬松，資金成本低，資產(chǎn)配置需求驅(qū)動投資客投資樓市。
當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)仍然下行，貨幣政策相對寬松，貸款利率成本也較低，對于高凈值人群來講，手頭有富裕的資金，但是沒有有效的資金投向，資產(chǎn)配置需求驅(qū)使這些人群將資金投向房價正處于上漲通道的樓市，從投資先后順序來看，首先關(guān)注一線城市，再次是一線城市所處經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的核心二線，然后是一般二線城市，這樣的投資客資金輪動導(dǎo)致不同城市間的樓市也出現(xiàn)輪番上漲。
從土地市場來看，地王推動房價上漲預(yù)期，導(dǎo)致投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)仍然處于價值洼地的城市。今年一季度，隨著地王頻出，地王推動樓市進(jìn)入量價齊升的狀態(tài)，比如蘇州、南京、合肥等核心熱點城市，投資客開始關(guān)注這些熱點城市，在這些熱點城市興風(fēng)作浪，引領(lǐng)市場進(jìn)入“全民炒房”時代。
隨著其他二線城市基本面的好轉(zhuǎn)，比如武漢、鄭州等等，這些城市也開始出現(xiàn)地王，一定程度上推動了房價上漲，投資客也借機(jī)進(jìn)入這些還處于價值洼地的樓市進(jìn)行投資，形成投資資金的輪動效應(yīng)。
綜上分析來看，要解決當(dāng)前核心二線城市樓市短期內(nèi)過熱的問題，無非三個手段：一是收緊貨幣政策，二是增加土地供應(yīng)，三是想法設(shè)法抑制投資投機(jī)性需求。
當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)仍然處于下行趨勢，貨幣政策仍然會相對寬松，貨幣政策不是地方政策可以改變的，因此，現(xiàn)階段很難通過大幅提升房貸利率和首付比例為樓市降溫，這招短期內(nèi)還行不通；從土地市場來看，盡管大部分地方政府表態(tài)增加土地供應(yīng)，解決地王以及由于地王頻出而推動房價上漲的現(xiàn)象，但是，經(jīng)驗和實際行動表明，核心二線城市的土地供應(yīng)也很難大幅增加，因此，近期有關(guān)土地的新政也很難起到緩解樓市供求緊張的作用。
那么，要解決抑制投資投機(jī)性的需求怎么辦？想當(dāng)然，就是行政化的限購和限貸措施，把外來的非理性的市場需求擠出本地市場之外，為本輪資金輪動推動城市間房價輪動上漲的局面降溫。
一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活背后的市場特征
從樓市的角度來看，按照中央精神，一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活。由此看來，因城施策，因地制宜仍然為當(dāng)前樓市調(diào)控政策的主要特征。
總體來看，一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，全國核心一二線城市“全城限購限貸”，政策落地之后，樓市的投資投機(jī)性需求要么繼續(xù)被壓抑，要么轉(zhuǎn)移到其他渠道進(jìn)行投資，從樓市的角度來看，核心一二線城市“全城限購限貸”之后，外溢的投資投機(jī)需求只能到樓市尚不是太火熱的城市，比如東三省、西北西南的省會城市以及大部分非一線周邊的三四線城市。
屆時，這些城市庫存去化周期進(jìn)一步降低，樓市價格開始回升，地價開始上漲，起碼一部分上述城市會實現(xiàn)這樣的結(jié)果。
一線城市——“控房價，防泡沫”背后的樓市。
為了“控房價，防泡沫”首先得控制人口增長規(guī)模，從當(dāng)前一線城市采取的措施來看，都在做疏解城市人口壓力的措施，比如北京轉(zhuǎn)移專業(yè)市場到周邊城市，北京上海等城市的限行措施，上海的“拆違”行動等等。
筆者認(rèn)為，調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，留住社會精英，控制人口規(guī)模，成為一線城市人口政策主要方向，這樣，房價不至于上漲幅度那么快。
其次，從短期內(nèi)來看，行政化的措施有可能重新啟動或強化，以達(dá)到防止房價過快上漲“控房價，防泡沫”的目的。比如收緊高端樓盤預(yù)售許可證和備案時間，以此調(diào)整全年度的成交均價；“限價”措施也有可能頻繁使用，對于捂盤惜售等不規(guī)范的市場行為進(jìn)行處罰；嚴(yán)禁首付貸、二次抵押貸等“加杠桿”的市場行為，對于違規(guī)企業(yè)進(jìn)行查處和曝光等等。
從一線城市樓市走勢來看，盡管短期內(nèi)價格仍然會表現(xiàn)堅挺，但是，對于價格漲幅過大市場透支較為嚴(yán)重的深圳，在政策重壓之下有可能會是一線城市當(dāng)中率先進(jìn)行調(diào)整的城市，預(yù)計調(diào)整的時間在2017年二季度。深圳樓市調(diào)整之后，有可能會引起北京、上海、廣州等一線城市甚至其他核心二線城市跟進(jìn)，市場據(jù)此進(jìn)入新一輪的市場調(diào)整期。
二線城市——市場仍然分化，核心熱點城市增加市場供應(yīng)將成為“穩(wěn)樓市”主要市場特征。
對于核心二線城市來講，比如蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等“地王”頻出與房價上漲過快的二線城市來講，想方設(shè)法增加土地供應(yīng)成為今后一段時間內(nèi)“穩(wěn)定樓市”的主要措施。從這些核心城市的動作來看，采取“撤縣并區(qū)”等措施拉大城市框架成為增加土地供應(yīng)的前提，此外，盤活存量用地，推進(jìn)商轉(zhuǎn)住等措施增加市場供應(yīng)也將逐步實施。
當(dāng)然，從短期內(nèi)來看，要為土地市場降溫，四季度重點是防“地王”，從諸多城市政策面可以看出，四季度通過增加有效土地供應(yīng)，改變土地出讓方式、加強土地市場監(jiān)管等諸多方面防止“地王”的現(xiàn)象的再現(xiàn)。
三四線城市——“去庫存”仍然為四季度及2017年非熱點城市樓市“活”的主流政策。
當(dāng)全國核心一二線城市“全城限購限貸”之后，樓市需求勢必會外溢到其他城市，比如中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等等將成為新一輪的樓市熱點。
事實上，對于大多數(shù)非熱點城市（中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等等）來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調(diào)整的市場壓力。
從短期內(nèi)來看，當(dāng)前上述城市樓市仍然是調(diào)整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調(diào)并不會因為一線城市、部分二線城市成交量價的回升而明顯改變。
因此，對于大多數(shù)非熱點城市（中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等等）來講，四季度及2017年，“去庫存”盤活存量仍然是上述城市政策的主旋律。這些城市的地方政府仍然會會采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和回升，鼓勵住房消費，這些措施包括暫停供地、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、契稅優(yōu)惠等稅費措施、鼓勵人才購房等人才類政策、鼓勵購房入戶等戶籍政策、允許商品房沖抵保障房等“救市”措施。
而當(dāng)全國核心一二線城市“全城限購限貸”之后，樓市需求勢必會外溢到其他城市，這對于上述非熱點 城市來講，可能迎來“活”的時機(jī)，尤其是對于庫存去化周期小于15個月的的城市來講，有可能在這一輪三四線城市復(fù)蘇大潮中率先復(fù)蘇好轉(zhuǎn)，市場也會因此活躍起來。
經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)趨勢下的機(jī)會與挑戰(zhàn)
按照經(jīng)濟(jì)周期來看，我們往前推演幾十年可以發(fā)現(xiàn)基本上是10年一個經(jīng)濟(jì)周期，前幾輪的經(jīng)濟(jì)周期的低谷點分別為2008年的美國次貸危機(jī)、1998年的亞洲金融危機(jī)、1988年左右蘇州解體東歐劇變導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、1978年左右就中國而言面臨百業(yè)待興的經(jīng)濟(jì)低迷局面，再往前不必多言，也大體上是10年左右一個經(jīng)濟(jì)周期。按照上述經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律，也就意味著2017-2018年左右中國經(jīng)濟(jì)將面臨新的底部。
從房地產(chǎn)市場趨勢來看，本輪調(diào)控政策在今年10月初集中發(fā)布，北京、深圳 、蘇州、南京、廈門、合肥等城市較為嚴(yán)厲，市場率先調(diào)整極有可能會從上述城市開始。
按照房地產(chǎn)周期判斷來看，6-8個月之后也就是2017年年中開始，伴隨著供應(yīng)量的增加，預(yù)計明年上半年市場去化周期會進(jìn)一步回升至12個月以上，個案價格有可能會在2016年年中出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及“地王”頻出的板塊極有可能率先降價。屆時，上述城市甚至更多的調(diào)控城市將進(jìn)入市場調(diào)整期，調(diào)控效果將顯現(xiàn)。
預(yù)計，上述熱點城市會率先出現(xiàn)個案大幅降價現(xiàn)象，市場也將普遍進(jìn)入降價的周期，投資客開始退場，核心城市周邊的城市也會出現(xiàn)降溫，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場。這個過程可能會一直延續(xù)到2018年上半年。
由此我們發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后將同時處于低谷期，屆時，市場將進(jìn)入深入的調(diào)整，這對于房地產(chǎn)行業(yè)來講是一個艱難的挑戰(zhàn)。
但是，深入調(diào)整之后也就意味著新一輪的市場機(jī)會也會來臨。筆者認(rèn)為，2018年這個時間段，為了提振宏觀經(jīng)濟(jì)，樓市“救市”的大旗可能會重新被扛起，屆時，新一輪的樓市上行周期將來臨。
房企策略：未雨綢繆、因地制宜與“換倉”機(jī)會
從市場的趨勢來看，隨著樓市新政不斷從嚴(yán)執(zhí)行，未來一段時期內(nèi)市場成交量勢必會出現(xiàn)下滑（當(dāng)前深圳、蘇州已經(jīng)出現(xiàn)下滑和回調(diào)的趨勢），價格也很難再上漲了，這為今年第四季度的市場帶來一些不確定性。從市場因素、房企沖刺銷售業(yè)績指標(biāo)的角度考慮，今年第四季度適合“跑量”為主的策略。
從2017年來看，上半年基本上為核心一二線城市供求雙方博弈階段，量和價格勢必會損失一個指標(biāo)，筆者認(rèn)為，上半年交易量勢必會首先出現(xiàn)下滑，從三季度開始，個案開始出現(xiàn)下跌，整體市場會出現(xiàn)降價的趨勢，價格的指標(biāo)發(fā)生變化。因此，對于房企來講，總體上，2017年上半年應(yīng)未雨綢繆提前跑量，爭取更多的策略調(diào)整“窗口期”，防止下半年市場突變導(dǎo)致企業(yè)資金面遇到問題。
到了下半年，房企可以因地適宜采取“以價換量”的策略保證銷售業(yè)績的完成，同時，因為市場低迷期地價相對合理，房企可以選擇核心城市進(jìn)行拿地布局“換倉”，調(diào)整城市布局，爭取城市優(yōu)質(zhì)土地資源，爭取2018年之后下一輪市場上行周期的發(fā)展機(jī)會。
“加杠桿”入市的“散戶”將首先撤退
就樓市投資來講，資金的輪動導(dǎo)致不同的市場先后出現(xiàn)房價快速上漲與市場交易量價的透支，那么，對于首先出現(xiàn)輪動的一線城市、核心二線城市來講，在投資客驅(qū)動之下，樓市已經(jīng)出現(xiàn)周期性的高點，加上政策高壓影響，這些城市的樓市也將步入調(diào)整的周期。
當(dāng)市場調(diào)整期與風(fēng)險來臨之后，資金在各個城市間的輪動效應(yīng)也結(jié)束，房價上漲預(yù)期打破，樓市瘋狂大潮退去之后三類投資客將退場：
第一類，“加杠桿”入市的“散戶”。這一輪樓市“全民炒房”局面的出現(xiàn)和“散戶”入市密不可分。它們拿出壓箱底的資金入市，不顧一切投資買房，氛圍就像大媽買黃金炒股，甚至有部分“散戶”加杠桿操作投資。
毫無疑問，這個階段的樓市已經(jīng)瘋狂至極，“散戶”是高位入市。而當(dāng)2017年年中市場調(diào)整期來臨之時，也是這部分“散戶”無法承受房價止?jié)q甚至下跌、加杠桿的資金成本等壓力之時（加杠桿資金的期限一般為12個月左右，少部分24個月，明年年中剛好是今年上半年加杠桿入市資金到期的日子），屆時今年上半年以來加杠桿入市的“散戶”勢必會出現(xiàn)拋售資產(chǎn)的狀況。
第二類，運營狀況不佳的私營企業(yè)主。由于經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后同時處于低谷期，私營企業(yè)主的企業(yè)運營可能會遇到資金面的問題，屆時，它們可能舍卒保車，拋售一部分前期投資的房產(chǎn)，緩解企業(yè)運營壓力。
第三類，特定需求的群體也有可能拋售房產(chǎn)。比如置換類需求、一部分海外移民，他們?yōu)榱双@得更好的教育環(huán)境、居住條件等，在市場調(diào)整期到來時可能通過拋售房產(chǎn)的形式進(jìn)行置換。
伸長脖子欲漲價的“地王”可能陷入困局
由于經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后同時處于低谷期，去年下半年至今已經(jīng)出讓的地王項目如果打算2017年入市，那么也就意味著這些項目很難通過房價上漲獲得收益。
也就是說，去年下半年至今的的地王項目如果今年下半年或明年入市的話勢必是虧損的，拿地王的企業(yè)也有可能因為地王陷入困局。如果按照部分城市土地新政，部分地王還需要現(xiàn)房銷售，拍地之后開工時間、達(dá)到預(yù)售條件和竣工時間也限制一下，這樣這些地王就慘了。
至此，我們可以預(yù)見，當(dāng)投資客退場，資金在各個城市間的輪動效應(yīng)也結(jié)束，市場調(diào)整期正式拉開帷幕之后，會有多少房企受制于投資市場拉動而產(chǎn)生的“地王”，屆時，又有多少房企有苦難言！
至此，前期房企們制造的“地王”或許被套牢，這時也只能用一句話形容那些激進(jìn)的房企：自己拿的“地王”，含淚也要開發(fā)完！
新浪財經(jīng) (本文作者：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)
