房價下跌了，但房地產(chǎn)價格跟油價一樣，下跌如滴水，上漲如火箭。

   22日國家統(tǒng)計局發(fā)布了1月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，兩大目標(biāo)貌似已經(jīng)達(dá)成：

   一是熱門城市房價下降，三四線城市略有上漲

   二是分化形成，去庫存持續(xù)進(jìn)行中

   15個一線和熱點二線城市中，11個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降；3個城市持平，分別為北京、杭州和成都；僅廣州一城出現(xiàn)環(huán)比上漲。一二線城市新建商品住宅價格環(huán)比基本止?jié)q。據(jù)易居研究院對一二三線70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單算術(shù)平均計算，1月份，一二三線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅分別為0.0%、0.1%和0.4%。這是房地產(chǎn)歷史上罕見的穩(wěn)定的數(shù)據(jù)。

   被政策抑制的房價，并不能代表未來的趨勢。房地產(chǎn)價格歷史告訴我們，上漲快、下跌慢。

   去年房價大漲，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市價格指數(shù)，1月北京新建住宅價格指數(shù)上升1％，深圳上升4％，合肥上升1.5％;2月北京上升2.1％，深圳上升3.5％，合肥上升2.3％，而近幾個月雖然“降降降”，跌幅通常不到1%，有的僅僅0.1%。

   北京“睡城”燕郊土地落宗事件傳得沸沸揚揚，這就是燕郊房價如火箭一樣上竄后突顯的問題。據(jù)《華夏時報》報道，以燕京航城為例，該項目2008年曾賣過每平米3800元，目前在二手房網(wǎng)站的報價已經(jīng)達(dá)到每平米28000元。

   燕郊房價分水嶺一是2008年，二是2010年，三是2014年。這三個分水嶺顯示了三大原因，2008年是穩(wěn)定經(jīng)濟貨幣增長，2010年是“新國十條”限購令使北京房地產(chǎn)迅速溢出到燕郊等地，2014年以后是樓市回暖加上京津冀一體化。連燕郊如此，如果北京不限制，會到什么地步？

   即使現(xiàn)在燕郊房價下跌到3萬元以下，也不可能回到2萬5以下，更不可能回到萬元以下，這意味著中國債務(wù)的崩盤，也意味著中國中產(chǎn)收入階層的貧困化。別忘記，根據(jù)西南財大中國家庭金融研究中心的數(shù)據(jù)，北京、上海等城市居民財富的主要呈現(xiàn)方式就是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)崩盤，除了現(xiàn)在買不起房的，對各方都沒好處。但現(xiàn)在買不起房的不必開心，到那個時候，買不起的也就失去了工作。

   現(xiàn)在一切政策都是測試，不是讓房價大幅下跌。通過測試，找到房價增速穩(wěn)定還不影響經(jīng)濟的臨界點，讓民間資金實實在在地進(jìn)入市場，填平杠桿洼地，未來房地產(chǎn)大幅下跌的可能性幾乎為零。

   最重要的是貨幣的原因。我們昨天寫了關(guān)于60萬億固定資產(chǎn)投資文章，答案很清楚，60萬億并不算是非常激進(jìn)的增速，但由于基數(shù)極高，這樣的數(shù)額會讓債務(wù)繼續(xù)上升，換句話說，未來通脹壓力不會縮小，吃個普通蘋果可能就要8塊錢。這不是央行有沒有道德的問題，而是中國的經(jīng)濟能不能承受壓力的問題，壓力必然傳導(dǎo)到居民頭上，除非我們能夠找到其他的蓄水池。

   貨幣購買力下降，我昨晚買芒果，同比去年價格上漲了30％以上，讓人心驚，投資是保持生活水準(zhǔn)不下降的必然路徑，一方面是找專業(yè)、誠信的證券投資機構(gòu)，另一方面是找到具有安全邊際的城市的房地產(chǎn)。

    舉個例子，上海、深圳等城市的房價是硬被壓制的。

    這兩個城市土地供給不足、去化率很高，《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》披露，從上海商品住宅存量面積來看，截至2月20日，上海存量面積雖然僅僅有733萬平方米，但是市場去化速度由去年9月份之前的月均120萬平方米，降低到目前的不到60萬平方米。從歷史上看，這樣的數(shù)據(jù)意味著上海的房價再壓也不可能跌。上海成為亞太地區(qū)最具吸引力的房地產(chǎn)投資目的地，日本東京降至第二位，這是22日下午CNBC報道引用的仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)。

   深圳土地同樣緊張。到2020 年，深圳建設(shè)用地上限是976平方公里，截至2015 年已使用940平方公里。這意味著，2016 年起，深圳只有30平方公里的新增建設(shè)用地指標(biāo)，平均每年僅6平方公里新增建設(shè)用地配額。舊房改造、遠(yuǎn)郊土地?zé)崤牡脑颍驮从诠┙o量不足。

    有人拿著深圳那位二胎爸爸買房失業(yè)的例子，印證深圳房價大跌，完全榫不對卯，這不是深圳房價沒戲造成的悲劇，而是不懂得控制現(xiàn)金流造成的悲劇。沒有生活與投資的常識，不是倒在這個坑里，就是倒在下一個坑里。