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葉檀:關(guān)于雄安的三個問題 能不能坐著火箭在雄安賺錢?

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2018-03-17  瀏覽次數(shù):11
核心提示:一, 雄安房價會漲,但瘋狂大漲意味著雄安新區(qū)難以發(fā)展。 房地產(chǎn)幾十年穩(wěn)步上漲,是經(jīng)濟溢價的產(chǎn)物,說明當?shù)亟?jīng)濟大好。但短期

 


一, 雄安房價會漲,但瘋狂大漲意味著雄安新區(qū)難以發(fā)展。

   房地產(chǎn)幾十年穩(wěn)步上漲,是經(jīng)濟溢價的產(chǎn)物,說明當?shù)亟?jīng)濟大好。但短期內(nèi)瘋狂上漲,一定是貨幣現(xiàn)象,民眾對沖通脹上升的行為。

   二戰(zhàn)后日本房地產(chǎn)連續(xù)幾十年上漲,是戰(zhàn)后日本經(jīng)濟的紅利,從1955年到1974年,日本六大主要城市住宅地價20年漲44倍(六大主要城市住宅地價),這與日本 GDP、人口快速增長有關(guān)。經(jīng)歷了平緩的11年且,從1986年1991年,6年增長1.7倍,這是廣場協(xié)議后日元升值、日本央行貨幣寬松的惡果。

   4月1日,雄安新區(qū)空降,炒房客帶著現(xiàn)金滾滾而來,人們希望重新分享浦東新區(qū)建立之后的房價漲幅。媒體報道,由于雄安被限購,距離雄縣近20公里的白溝樓市,一夜間房價由均價7、8千元,漲至4月3日的1萬6千元,漲速驚人,一時一價。而此時在白溝鎮(zhèn)工作的人員人均月收入只有兩三千元左右。

   一天漲一倍,這比日本樓市最瘋狂的時候還要瘋狂,連對沖通脹風險都不能解釋了,只有一個解釋,這些買房者是想在一夜之間買上增長券,坐著火箭享受新區(qū)幾十年的溢價。所有為新區(qū)創(chuàng)造實體財富的人,絕大多數(shù)是為這些拿著券、抖著腿的人收的買路錢。

   雄安新區(qū)即使小有成功,房價也會上漲,這是經(jīng)濟發(fā)展的必然紅利。但讓幾十萬人提前把紅利蓐走,來了一批食利階層的人,雄安新區(qū)根本沒起來的機會,就會垮掉。

  政府緊急喊停。4月2日原定于10點開始的雄縣房地產(chǎn)開發(fā)商、中介緊急會議直到10點49才開始。該縣分管相關(guān)工作的副縣長謝克慶稱,政府已經(jīng)工作一個晚上,正在查封查處所有售樓門店,已經(jīng)取締了幾個賣房的,現(xiàn)在開始停止一切售樓行為。雄縣住建局也稱,開發(fā)、售樓兩塊要依法,需要土地證和售樓證;雄縣公安局稱,將對不執(zhí)行禁令的人員采取措施。

   用目前停止交易的辦法不是常態(tài),也不可能持久,雄安的房地產(chǎn)還是得交易,那就把此地當作房產(chǎn)稅的第三個試點區(qū),跟上海、重慶不一樣,直接跟美國似的做個有效的房產(chǎn)稅體系,這樣一來,房價狂漲被壓制了,在雄安創(chuàng)業(yè)、工作的人也就有了安身立命之所。
 
二, 雄安新區(qū)沒有什么值得夸耀的上市公司,目前被炒作的公司代表的是雄安的上一代公司,并沒有體現(xiàn)出創(chuàng)新二字。

   4月3日(周一)香港股市開市,港股雄安新區(qū)概念股金隅股份大漲超40%,早盤開盤漲23.84%。在港股上市的金隅股份開盤跳漲20%,為公司2009年上市以來最大升幅,股價也逼近2015年夏季“大牛市”的最高點4.75港元。

   雄安新區(qū)目前被推薦的上市公司,主要是房地產(chǎn)、交運、建筑等板塊,加上一點礦、園林、能源、港口、農(nóng)業(yè)等,大家看的是,誰在雄安板塊持有的土地多,誰持有雄安上市公司的股權(quán)多——這些企業(yè)很難成為未來雄安發(fā)展的基石公司。

   雄安新區(qū)要建成什么?十八大以來,習總書記多次河北考察調(diào)研,明確指示,要重點打造北京非首都功能疏解集中承載地,在河北適合地段規(guī)劃建設(shè)一座以新發(fā)展理念引領(lǐng)的現(xiàn)代新型城區(qū)。

   綠色、有文化、創(chuàng)新,這些才是雄安的關(guān)鍵詞,你弄些水泥公司,把水泥公司的股權(quán)勾引得高高的,完全是跟雄安的定位唱反調(diào)啊。

   離雄安不遠的保定,長城汽車公司是國產(chǎn)車的重鎮(zhèn)公司,還有雄安的環(huán)保公司,再加上從北京等地引過來的現(xiàn)代服務(wù)業(yè),全新的農(nóng)場,現(xiàn)代的旅游,這些才是有想像空間的公司。
 
三,雄安新區(qū)不是“分都”,經(jīng)濟基礎(chǔ)不夠雄厚, 扎實建成新區(qū)需要N多年,不要被沖昏了頭腦,未來需要幾十年扎實發(fā)展,起碼比浦東需要的時間多。

   查了一下雄安現(xiàn)在三個縣的經(jīng)濟數(shù)據(jù),不算太好。安新、容城找不到統(tǒng)計公報,只有政府工作報告,缺乏基礎(chǔ)數(shù)據(jù),只找到了雄縣的數(shù)據(jù),說明雄縣的服務(wù)意識、市場意識大概是當?shù)刈詈玫摹?/P>

    以雄縣為例,2015年39萬人口,人均本外幣存款僅3.37萬,實在不算多,跟廣州這些城市相差十倍以上。雄縣民營經(jīng)濟是當?shù)刈畎l(fā)達的,民營經(jīng)濟上世紀80年代就進入了省30強行列,目前民營經(jīng)濟組織達到13000多家,形成了塑料包裝、壓延制革、乳膠制品、電器電纜四大支柱產(chǎn)業(yè),這跟80年代的江浙有點像。

   雄安新區(qū)的發(fā)展,需要的人才、資金、創(chuàng)新企業(yè),不管是完善的職業(yè)教育、高等教育,這里全部欠缺,即使要從北京引進,也不太方便。該地需要形成智能網(wǎng)、人才網(wǎng)、服務(wù)網(wǎng)、物流網(wǎng),從以前的經(jīng)驗看,最樂觀的估計,大致成功也需要十年左右的時間。

    你現(xiàn)在在東莞等地買房,跟在雄安買房的道理一樣,只不過雄安價格更低,更像一批黑馬。別急,很快就會涂白了。
 


 

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