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葉檀論斷十大最沒(méi)前途的城市 為何都暴漲了?

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2018-03-17  瀏覽次數(shù):11
核心提示:   1、去年10月中旬,知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀寫(xiě)了一篇《我眼中最無(wú)前途的十大城市》,就人口流出程度、產(chǎn)業(yè)國(guó)企化程度和人均財(cái)富占

 

 1、去年10月中旬,知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀寫(xiě)了一篇《我眼中最無(wú)前途的十大城市》,就人口流出程度、產(chǎn)業(yè)國(guó)企化程度和人均財(cái)富占有量三個(gè)標(biāo)準(zhǔn),篩選出長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、洛陽(yáng)、溫州、唐山、蘭州、大同、大連、南昌、哈爾濱這十個(gè)城市,認(rèn)為它們?cè)谖磥?lái)沒(méi)有前途。

  一石激起千層浪,由于話題事涉城市競(jìng)爭(zhēng),眾多網(wǎng)站轉(zhuǎn)載、網(wǎng)友評(píng)論,甚至連這十大城市里的部分官員,都紛紛站出來(lái)為之辯護(hù)。星子也不例外,曾經(jīng)申請(qǐng)授權(quán)轉(zhuǎn)載過(guò)此文,但因?yàn)榉N種原因,轉(zhuǎn)載的這篇文章最終被刪除。

  雖然文章被刪,但星子對(duì)此文印象極深。因?yàn)樾亲影l(fā)現(xiàn),葉檀女士選錄的這十大城市,在發(fā)表之后房?jī)r(jià)紛紛暴漲,即使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最單一的大同,房?jī)r(jià)也微漲了1000。而暴漲最厲害的莫過(guò)于唐山、洛陽(yáng),其中唐山房?jī)r(jià)在3月份一個(gè)月內(nèi)直接翻番,洛陽(yáng)房?jī)r(jià)半年內(nèi)上漲了3000,部分樓盤(pán)均價(jià)破萬(wàn)!

  看到這里你可能覺(jué)得奇怪,房?jī)r(jià)漲得這么厲害,葉檀女士所論斷的“沒(méi)有前途”,到底還靠譜嗎?

  2、就我個(gè)人而言,葉檀女士不看好上述城市的發(fā)展,還是有一定道理的。雖然“幸福的城市是相似的,不幸的城市各有各的不幸”,但葉檀的分析是側(cè)重于未來(lái)的整體發(fā)展,而非單一的房?jī)r(jià)指標(biāo),所以房?jī)r(jià)暴漲,并不意味著城市的前途變好。反而最有可能的是,當(dāng)前與三四線城市不相稱的高房?jī)r(jià),會(huì)導(dǎo)致這些城市最后的一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)活力都被高房?jī)r(jià)吸走。

  就拿洛陽(yáng)來(lái)說(shuō),洛陽(yáng)這一波暴漲,主要是自貿(mào)區(qū)概念和地鐵開(kāi)建,以及鄭州限購(gòu)所帶來(lái)的擠出效應(yīng)。從去年年底開(kāi)始,洛陽(yáng)房?jī)r(jià)從四五千漲至七八千、八九千,好的地段房?jī)r(jià)破萬(wàn),只比長(zhǎng)沙稍微低一點(diǎn)點(diǎn)。

  然而從各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看,洛陽(yáng)的情況顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不過(guò)長(zhǎng)沙。截止到2016年,洛陽(yáng)人口700多萬(wàn),市區(qū)人口接近400萬(wàn),與長(zhǎng)沙類似。但洛陽(yáng)2016年的gdp僅有3700億,與長(zhǎng)沙相比,僅占長(zhǎng)沙8600億的一半;產(chǎn)業(yè)格局失調(diào),以工業(yè)和旅游業(yè)為主,服務(wù)業(yè)發(fā)展水平較低,在河南全省增速占13位,細(xì)分市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)。

  此外,與一省獨(dú)大的長(zhǎng)沙相比,洛陽(yáng)的人口、資源仍然受到鄭州的虹吸效應(yīng)。從小學(xué)生數(shù)量來(lái)看,洛陽(yáng)從2010年63.95萬(wàn)人下降到58.28萬(wàn)人。雖然總體上看,受中國(guó)計(jì)劃生育制度影響,各城市小學(xué)生數(shù)量下降是常態(tài),但河南人口極多,鄭州、南陽(yáng)等城市小學(xué)生數(shù)量還在上升,而唯獨(dú)洛陽(yáng)小學(xué)生數(shù)量是下降的,這說(shuō)明洛陽(yáng)是一個(gè)資源與人才流出的城市。

  而反觀長(zhǎng)沙,在這一方面則是強(qiáng)勁的追趕者,其小學(xué)生數(shù)量從40萬(wàn)上升到50萬(wàn),是相當(dāng)耀眼的人口正向流,超過(guò)許多千萬(wàn)人口的城市增量。

  從這一方面來(lái)說(shuō),洛陽(yáng)的房?jī)r(jià)只是鄭州限購(gòu)后的溢出效應(yīng)+自貿(mào)區(qū)概念+地鐵概念的綜合反應(yīng)。相比多多少少有GDP推動(dòng)和人口、資源正向流的長(zhǎng)沙,顯然洛陽(yáng)的房?jī)r(jià)有些虛空。(自貿(mào)區(qū)概念太大,且全國(guó)來(lái)看并不稀缺;至于地鐵,長(zhǎng)沙早就有了)

  3、虛空歸虛空,那么,這10大“最沒(méi)前途的”城市(長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、洛陽(yáng)、溫州、唐山、蘭州、大同、大連、南昌、哈爾濱),以及廣大的收獲了“三四線紅利”的城市,如惠州、贛州、泉州、鹽城、太倉(cāng)、滎陽(yáng)、湛江、紹興、南寧等,未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)降嗎?

  星子認(rèn)為,在最近的幾個(gè)月內(nèi),這些城市房?jī)r(jià)都可能會(huì)繼續(xù)上漲,但是作為投資非常不合適。如果在這些地方追漲,極有可能做接盤(pán)俠,有長(zhǎng)期高位站崗且無(wú)人換崗的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

  為什么這么說(shuō)呢?這要從這波三四線紅利的成因說(shuō)起:資金貶值效應(yīng)下,三四線棚改貨幣化安置推動(dòng)的改善性需求和一二線限購(gòu)?fù)庖缧孕枨?。?jiǎn)單來(lái)說(shuō),就是三四線棚改導(dǎo)致貨幣泛濫,一二線限購(gòu)導(dǎo)致資產(chǎn)荒。由于貨幣貶值是客觀存在的(例如建材和人力漲價(jià),三四線城市自建房越來(lái)越貴,部分擁有自建房權(quán)力的農(nóng)民也不得不去城里買(mǎi)房,這是一種被城鎮(zhèn)化現(xiàn)象,但也是一種貨幣貶值現(xiàn)象)。大家為了資產(chǎn)保值,在沒(méi)有好的投資標(biāo)的的情況下,不得已將錢(qián)投進(jìn)三四線城市(注意,是不得已而為之,因?yàn)橐欢€沒(méi)法買(mǎi),投資股市期貨之類又極度不安全).

  紹興樓市就是因?yàn)椴疬w而興起、因杭州限購(gòu)而溢出的一個(gè)典型市場(chǎng)。紹興拆遷力度的增大,增加了商品房的被需求量;而貨幣化安置政策的推行,也變相地增加了有購(gòu)房能力的潛在購(gòu)房者,加之2016年新開(kāi)樓盤(pán)相對(duì)數(shù)量較少,附近的杭州在3月份連出限購(gòu)新政,這樣也造成了紹興供求關(guān)系向著需求端傾斜,從而就造成了其價(jià)格的上漲。根據(jù)“云房數(shù)據(jù)研究中心”發(fā)布一組數(shù)據(jù)顯示,紹興3月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了10.78%!在所有被納入統(tǒng)計(jì)的城市里漲幅第一!

  盡管漲幅如此兇猛,但我并不認(rèn)為紹興、洛陽(yáng)等城市擁有長(zhǎng)期持續(xù)上漲的基礎(chǔ)。這些城市沒(méi)有亮眼的GDP、產(chǎn)業(yè)、人口、基礎(chǔ)設(shè)施,可能部分地區(qū)擁有聯(lián)通一二線城市的高鐵軌道,但不足以支撐全城都暴漲。而且,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,這些城市繼續(xù)受鄭州、杭州等一二線城市虹吸效應(yīng)不可避免,面臨著長(zhǎng)期動(dòng)能削弱的可能。如果只是因?yàn)椤安疬w了、有錢(qián)了、怕貶值、買(mǎi)不到一二線、就買(mǎi)三四線”這樣的邏輯,同樣也會(huì)面臨“沒(méi)錢(qián)了、賣(mài)出三四線、三四線房?jī)r(jià)處于高位、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不好無(wú)人接盤(pán)(二手市場(chǎng)發(fā)育不完全、城市輻射能力差只能吸引到本地客戶)”的尷尬。要知道,曾經(jīng)在2010年房產(chǎn)大牛市中,有太多三四線接盤(pán)俠站了整整五年的崗,才在這一波漲價(jià)潮中解套。

  4、有人說(shuō),最差的樓市都在漲,你說(shuō)的那幾個(gè)城市,至少也是擁有知名度的城市。例如,當(dāng)河南最沒(méi)存在感的南陽(yáng)房?jī)r(jià)都漲到了六七千,作為河南副中心的洛陽(yáng),房?jī)r(jià)八九千還奇怪嗎?
  說(shuō)實(shí)在話,對(duì)于上面的這個(gè)邏輯,學(xué)名叫“錨定效應(yīng)”,星子一點(diǎn)也不覺(jué)得奇怪。三四線城市上漲,的確有其合理的一面。我只說(shuō)它不合理的一面:由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不好,二手市場(chǎng)不發(fā)達(dá),客戶局限于本地,三四線城市的房產(chǎn)大多缺少流動(dòng)性,房?jī)r(jià)雖然高漲,一時(shí)半會(huì)兒降不下來(lái),但在你買(mǎi)了之后,可能很難找到接盤(pán)俠。

  當(dāng)然,對(duì)于三四線城市的剛需或改善型客戶,現(xiàn)在隨時(shí)都可以買(mǎi)。對(duì)于全國(guó)性的投資者而言,如果你有把握出貨,也可以小范圍嘗試一下,但一定要記得謹(jǐn)慎、勿忘資產(chǎn)配置、警惕三四線樓市風(fēng)險(xiǎn)。

 

 

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